segodnya.ua
Підбираємо бюджетне житло
Житло в передмісті завжди розглядалося як альтернатива столичній квартирі – дорогій, та до того ж частенько розташованій в шумному, забрудненому автомобільними вихлопами місці. Та й, прямо скажемо, досить-таки тісному порівняно навіть зі скромним заміським будинком. Масової переорієнтації городян на передмістя завжди заважали три фактори: слабкість інфраструктури, транспортна проблема і психологічний бар’єр (переїхати аж з цілої столиці в якесь село – це для когось майже трагедія).
Зараз же з фінансами у народу стало складніше. Зниження вартості столичного житла повною мірою це не компенсувало. Що стало додатковим приводом для того, щоб звернути свій погляд на околиці Києва, де можна відшукати пропозиції подешевше. Що відбувається з бюджетним житлом в передмістях і що можна вибрати там людині з обмеженими фінансовими можливостями, нам розповіли керівник ріелторської компанії Олексій Холмецький, Сергій Костецький і ріелтор Руслан Марусик.
ПЕРВИННИЙ РИНОК – ДЕШЕВИЙ і різноманітний
Криза зробила свою добру справу: на ринку новобудов з’явилися пропозиції, які можна назвати по-справжньому доступним житлом. Як розповідає Руслан Марусик, є навіть варіанти для людей зі скромним бюджетом. Ось що б ви сказали в більш благополучні часи, почувши, що за $ 10 тис. можна придбати окрему квартиру? І не де-небудь на краю світу, а в 6 км від Києва, в місці з хорошою транспортною доступністю (конкретніше – в селі Петрівське)? І навіть не на стадії котловану, який іде у нескінченність будівництва, а в будинку, який повинен бути зданий до кінця цього року? Правда, сама квартирка маленька (26 кв. М, що за ціною 8900 грн за “квадрат” дає ціну в 231 тис. Грн) і розташована на цокольному поверсі. Дешевше квартиру нам поки виявити не вдалося. Її трохи менші за площею сестриці на “надземних” поверхах йдуть вже по 11500 грн (у підсумку виходить майже 280 тис. Грн), а двокімнатні – по 10 900 грн за кв. м, що при площі 58 кв. м виливається в 632 тис. грн.
Якщо ж хочете ще ближче до столиці, то в Софійській Борщагівці (а це вже практично Київ) є широкий вибір квартир від 12-14 тис. Грн за квадратний метр в будинках, які мають бути здані в цьому році.
ДЕШЕВШЕ. Але квадратний метр може коштувати і менше. Наприклад, що скажете про 7500 грн за “квадрат”? Повноцінна 1-кімнатна квартира площею 44 кв. м, таким чином, коштує 330 тис. грн. Це при всьому, в пристойній новобудові: встановлені лічильники холодного і гарячого водопостачання, тепла, електрики; подвійні склопакети, броньовані двері, індивідуальна система опалення і т. д. Правда, є дві обставини: цей будинок знаходиться помітно далі від Києва – в Ірпені – і зведений він повинен бути до кінця 2016 року. Загалом, логіка ринку така: при всіх інших рівних умов, більше віддалення від Києва і більш пізні терміни здачі будинку помітно знижують ціни.
РОЗПРОДАЖ. Перераховувати пропозиції з небачено низькими, у минулим мірками, цінами, можна ще довго. Як говорить Олексій Холмецький, ціни впали по всьому ринку – і в місті, і в передмісті. “Ринкова ціна формується попитом. А сьогодні попит такий, що забудовники не можуть продати свої квартири, тому і опускають ціни, – розповідає Холмецкий. – Але зате у них є оборот. Нехай не така рентабельність бізнесу, як раніше, але вони не варті, не заморожує будівництво і не втрачають довіру. А довіра сьогодні коштує дуже багато. Якщо це будівельна компанія з далекосяжними планами, нехай навіть в мінус, але вони будуть продовжувати працювати, щоб залучати нові інвестиції. Це абсолютно нормальна стратегія “.
СУМНІВИ І РИЗИКИ
Є ще один фактор, що пояснює низькі ціни на квартири в новобудовах.
“Покупка житла в споруджуваному будинку – це завжди ризик. І сьогодні за цей ризик дають знижки більші, ніж учора”, – пояснює Олексій Холмецкий.
За спостереженнями Сергія Костецького, в останні кілька місяців люди втратили довіру до первинного ринку: навіть серед найбільших забудовників вистачає тих, хто якщо не повністю зупинив будівництво своїх об’єктів, то помітно його пригальмував. “Якщо раніше каркас багатоповерхівки піднімався за 4-5 місяців, то зараз, дивишся, і рік будується”, – говорить Сергій Костецький. Це уповільнення навіває думки про те, що у забудовника не вистачає засобів. І справді: з банківським фінансуванням наразі незмірно складніше, ніж раніше, а адже і в кращі роки з кредитами було непросто. “Банки кредитують будівельні проекти неохоче: вони і так перевантажені проблемними активами”, – стверджує Костецький.
Забудовникам залишається сподіватися тільки на себе і на покупців. І багато хто не може встояти перед спокусою продавати житло на етапі котловану за мінімальними цінами, щоб за зібрані гроші добудовувати більш ранні будинку. Так, фактично, вибудовується “піраміда” начебто спостережуваних перед кризою 2008 року, але тоді хоч було зростання ринку.
“Часом складається враження, що за зниженням цін у деяких компаній не варто довгострокова стратегія, – говорить Сергій Костецький. – День протриматися, а там видно буде”.
ВТОРИЧКА: НАБИРАЄ ОБЕРТІВ
Пропозиція в новобудовах величезна, квартири там сучасніші, свіжі, та й дешевші, ніж на вторинному ринку. Здавалося б, які тут шанси у вторинки? Але не тут-то було. “Якщо в минулому році кількість угод на первинці було більше, то зараз навпаки”, – говорить Сергій Костецький. І справа не тільки в більш високих ризиках. Другим чинником, що нівелює привабливість найдешевших пропозицій в новобудовах, як вказує Олексій Холмецький, є вартість ремонту:
“Майже в будь-якій новій квартирі простецький ремонт обійдеться приблизно в $ 10 тис.”
Тобто найдешевша квартира за $ 10 тис., плюс майже стільки ж за ремонт – і все виглядає вже не настільки привабливо. “Ми недавно на вторинці продали на Позняках квартиру 30 кв. М за $ 23 тис. Так, вона без євроремонту, але в неї можна заїхати і жити. Це для людей зараз дуже важливо”.
ПРОПОЗИЦІЯ. За словами Сергія Костецького, вторинний ринок заміської нерухомості розвинений тільки в таких містах, як Бровари, Бориспіль, Вишгород, Вишневе. “Хоча на вторинці все погано, але кількість угод потроху йде вгору. Наприклад, у Броварах до 200 угод щомісяця – це цілком можна порівняти з активністю в Києві. Купують, в основному, економжитла. Ціна угоди – від $ 800 до $ 1 тис. За м кв . “.
А найдешевшу квартиру на вторинці ми відшукали в с. Тарасівка під Броварами. За цю нерухомість в 34 кв. м просять $ 11,5 тис. і готові торгуватися. У самих Броварах в центрі міста можна придбати гостінку площею 22 кв. м за $ 17 тис., за $ 20 тис. пропонують одиничку (29 кв. м). А якщо розщедритеся на $ 32 тис., то можете стати власником двушки (46 кв. М) в хорошому місці. Можемо поглянути і на протилежний передмістя Києва – м Буча: тут 2-кімнатну площею 46 кв. м пропонують за $ 26 тис., а троячку в 60 кв.м – за $ 35 тис.
ТАКІ мініатюрні “КАНАДЦІ”
Свій будинок, як правило, має на увазі більш високу якість життя, ніж аналогічна йому за рівнем комфорту квартира в багатоповерхівці. Навіть якщо формально площі там однакові, реального простору в розпорядженні власника будинку все одно більше: нехай навіть невеликим, але свою ділянку землі, місце для госпбудівель, та й сусіди за парканом “тиснуть” набагато менше, ніж у багатоповерховому “вулику”. Відповідно, і коштувати будинок повинен помітно більше, ніж квартира. Тим не менш, ринку необхідні доступні за ціною будинку. А раз так, то вони і з’являються.
РОЗМІР. Самий очевидний шлях до дешевого будиночка – робити його якомога менше. І зараз в околицях Києва є кілька котеджних містечок, де пропонуються будови площею від 48 кв. м (можливо, є шедеври мініатюризації і поменше, але нам вони на очі не попалися). У ці межі архітектори примудрилися втиснути цілих три кімнати: дві спальні по 9,2 кв. м і кухню-вітальню площею 13,56 кв. м. Є ще коридор в 4,6 кв .м, суміщений санвузол (2,98 кв. м) і тераса в 8,48 кв. м. Інший проект, пропонований у приміських селищах, при загальній площі 50 кв. м, вміщає в себе вітальню-кухню площею 29 кв. м і спальню в 11,6 кв. м. Крім того: санвузол (3,85 кв. м), тамбур (5,5 кв. м) і ганок площею 2,95 кв. м. З одного боку, ніби як і не особливо розмахнешся. А з іншого, як каже Олексій Холмецький, це все-таки зовсім не 1-кімнатна квартира. І не треба забувати, що до цих будиночків додаються земельні ділянки в 5-6 соток. І, ясна річ, є безліч варіантів будинків розміром більше.
ЦІНИ. Друга складова дешевизни – це відповідна технологія будівництва. Найчастіше найдешевші будиночки зводять по так званої “канадської” технології, вона ж “панельно-каркасна” (спочатку зводиться каркас будинку з бруса, а потім він “зашивається” стіновими панелями). Крім дешевизни, вона володіє ще рядом інших достоїнств (будинки виходять теплі, з хорошою звукоізоляцією, екологічно чисті), широко поширена в Північній Америці, Європі і Японії, але, як вказує Сергій Костецький, абсолютно незвична нашому люду, від чого і не користується особливим попитом .
Приміром, будиночок в 48 “квадратів”, в котеджному містечку в 26 км від Києва пропонується за $ 23 тис., якщо зводити за канадською технологією, і за $ 30 тис., якщо будувати з газоблоку. А в містечку в 6 км від Києва такий будиночок-“канадець” коштує вже близько $ 31 тис., А з газоблоку – майже $ 42 тис.
Таунхаус: ОКРЕМІ ВХІД, під’їздів та ДІЛЯНКА
Поширений у світі спосіб зробити заміський будиночок ще дешевше – сблокировать його в таунхаус. Сучасний таунхаус являє собою витягнуте будинок, що складається з декількох багаторівневих квартир, кожна з окремим входом і під’їздом. До кожної квартири дається також маленький ділянку землі – у більшості випадків в діапазоні від 0,5 до 2 соток. Очевидно, що побудувати таку споруду обійдеться дешевше, ніж кілька окремих будиночків такої ж якості і тій же площі. Причому економія зростає з числом квартир в одному будинку. Цю дбайливість да посилити б використанням “канадською” технологією! Але тут на шляху встає вже згадана її невідповідність нашим традиціям. Тому, як каже Руслан Марусик, таунхасе, побудованих за панельно-каркасної технології, пропонують мало. Принаймні, набагато менше, ніж зведених з газобетону або цегли. Друга причина, чому ціну на рідкісний таунхаус можна назвати по-справжньому бюджетною – це те, що вони відносно рідко робляться з маленькими квартирами. Тим не менш, можна знайти і цілком доступні пропозиції.
ВАРІАНТИ. Наприклад, у Новій Боярці в 10 км від Києва пропонують квартири у вже зведеному з газобетону таунхаусі всього по $ 27,5 тис. Квартирку невеликі – 49 кв. м на дві кімнати, дворівневі. На першому поверсі розташована кухня-студія 18 кв. м і санвузол, на другому – дві кімнати – 10 кв. м і 9 кв. м. Квартира повністю готова до заселення, з внутрішньою обробкою: на підлозі – ламінат і ковролін, на стінах – шпалери і фарбування, встановлена сантехніка, імпортний кахель, внутрішні і зовнішні двері і т. д.
У тих же місцях, але в 9 км від Окружної, за ті ж гроші можна придбати в побудованому таунхаусі квартиру площею 48 кв. м. Якщо ви згодні почекати, то можете в тій же Боярці купити житло і за $ 25 тис. – Правда, будинок здадуть тільки в січні наступного року. Та й квартирка всього в 35 кв. м площею. Але такі пропозиції – відносна рідкість. Як правило, таунхауси будують побільше і коштують вони дорожче.
З найбільш доступних можна навести приклад таунхауса в с. Білогородка (14 км від Києва): квартира в ньому при ціні $ 35 тис. Має площу в 71 кв. м і в ній два повноцінних поверхи.
На першому розташовані передпокій, містка кухня-вітальня, затишна спальна та ванна. На другому – велика спальна кімната з балконом. Таунхаус повністю добудований, всередині квартир зроблена розводка електромережі, стіни підготовлені під поклейку шпалер.
У с. Крюківщина (7 км від Києва) пропонують в таунхаусі квартиру площею 98 кв. м за $ 42 тис. А за $ 45,5 тис. можна взяти квартиру в таунхаусі в м Ірпінь площею 86 кв. м. Пропозиції ж від $ 55 тис. налічуються вже десятками.
Джерело: Сегодня
